В ряде случаев продажа квартиры предполагает определенную срочность, ее владелец может испытывать потребность в денежных средствах, которые необходимы для реализации различных целей. Это может быть приобретение более просторной жилплощади, переезд в другой город (или страну), а может быть, деньги нужны для инвестиций, которые способны в корне изменить материальное положение хозяина квартиры. Однако иногда случается, что квартира, которая на первый взгляд является вполне ликвидной, долгое время не может найти своего покупателя. Мы составили перечень наиболее распространенных причин, которые замедляют процесс продажи. Что с документами? Это едва ли не первый вопрос, который задают потенциальные покупатели во время общения с владельцем квартиры. И если квартира выставлена на продажу до того, как подготовлены необходимые документы, шансы быстрой продажи оставляют желать лучшего. Редкий покупатель согласится ждать, пока документы будут готовы (если, конечно, речь не идет о весьма привлекательной цене), в любом случае, при срочной продаже квартиры просто необходимо, чтобы потенциальный покупатель мог видеть документы уже сейчас. По одежке встречают… Известная поговорка в определенной степени справедлива в отношении внешнего вида квартиры, поскольку осмотр квартиры потенциальным покупателем позволяет ему сформировать первое впечатление, которое оказывает значительное влияние на принятие решения. Речь не идет о капитальном ремонте, сверкающем белизной потолке или дорогих обоях, в большинстве случаев достаточно вывезти старую мебель, которая готова развалиться, а также подмести полы и вымыть окна. Многие владельцы продаваемой недвижимости делают ошибку, приглашая покупателей осматривать захламленное жилье с оборванными обоями и грязными окнами, полагая, что, раз все равно новый владелец будет делать ремонт, то незачем и приводить квартиру в порядок. Приведение квартиры в опрятный внешний вид не требует значительных расходов, однако является существенным козырем при срочной продаже жилья. Все ли на месте? Перед продажей необходимо привести планировку квартиры в соответствие с планом БТИ или узаконить выполненные изменения. Не стоит рассчитывать, что будущий владелец пожелает взять на себя подобные хлопоты, тем более, что изменения первоначальной планировки могли быть выполнены с нарушением строительных норм. В этом случае шансы оформить изменения отсутствуют, и новому хозяину придется все перестраивать «как было». Кроме того, если квартира приобретается с привлечением ипотечного кредита, то несоответствие квартиры плану БТИ сделает выдачу кредита невозможной. А продавец, который не узаконил перепланировку, примерно на 30% сужает аудиторию потенциальных покупателей (желающих купить в ипотеку), что весьма негативно отражается на скорости продажи квартиры. Поэтому для того, чтобы обеспечить срочную продажу, владелец недвижимости должен иметь на руках уже оформленные документы по планировке. Ненужный эксклюзив Весьма часто хозяева квартир стремятся придать своему жилищу некоторую «эксклюзивность», для чего используются нетрадиционные решения, начиная от ярких обоев и заканчивая сложной конфигурацией простенков. В момент продажи подобные претензии на индивидуальность значительно сужают аудиторию потенциальных покупателей. Подавляющему большинству из них может просто не понравиться оформление, негативно отразится на первом впечатлении и послужит причиной отказа. Поэтому рекомендуется, по возможности, придать квартире «среднестатистический» вид, хотя бы просто переклеить обои и убрать излишние декорации. Насколько «свободна» жилплощадь? Если в квартире на момент продажи прописан еще кто-либо кроме владельца, это может стать существенным препятствием для быстрой продажи. Известны случаи, когда выселить или снять с регистрации прописанных жильцов довольно сложно (например, если жильцы были прописаны до момента приватизации, выселить их невозможно). Выписать жильца можно через суд, до этого момента он имеет полное право проживать на этой жилплощади, а судебное разбирательство может длиться довольно долго. Жилец имеет возможность всячески затягивать процесс (это не очень сложно при наличии грамотного юриста), при этом оставаясь жить в квартире, что может принести новому владельцу недвижимости немало хлопот. Поэтому рекомендуется выписать из квартиры всех, кто там прописан, в противном случае потенциальные покупатели с большой вероятностью предпочтут другую квартиру. Это правило одинаково работает по отношению к любой недвижимости – срочная продажа любых объектов недвижимости требует предварительного юридического «освобождения» площадей. Права третьих лиц В комплекте документов, подготовленных для продажи квартиры, должны быть и те документы, которые подтверждают соблюдение прав третьих лиц при продаже недвижимости. Если необходимые документы отсутствуют, для покупателя это может быть сигналом, что впоследствии ему придется разбираться с супругами, детьми, наследниками продавца, которым по закону полагается часть собственности. Так, если продавец ранее состоял в браке, и квартира была приобретена в этот период, то супруга автоматически имеет права на половину квартиры, и поэтому для продажи необходимо письменное подтверждение ее согласия. В противном случае сделка в судебном порядке может быть признана незаконной. Это относится к любому имуществу, и срочная продажа домов, квартир, дач или гаражей предполагает возможность быстрой проверки, для чего должны быть готовы соответствующие документы. Справедливая цена На скорость продажи большое влияние оказывает то, насколько адекватной является цена объекта недвижимости относительно рынка. Чтобы правильно определить цену, необходимо учесть все факторы, которые отражаются на ценообразовании – качество жилья, транспортная доступность, уровень придомовой и районной инфраструктуры и многое другое. Также нельзя недооценивать экологический фактор, который оказывает все большее влияние на комфорт проживания (особенно это относится к крупным городам). Так, наличие по соседству промышленной зоны, ТЭЦ, оживленной транспортной развязки или кладбища является достаточным основанием для снижения цены, а вот нахождение около дома парковой зоны и полное отсутствие экологически неблагоприятных объектов повышает ценность жилья. Кроме того, необходимость срочной продажи квартир предполагает некоторую скидку, которая является основанием для того, чтобы потенциальный покупатель выбрал именно эту квартиру.