Правовой центр
«никольские ворота»
Ответственность Надежность Профессионализм
Время работы:
Пн – пт: 9:30 – 18:30
Адрес:
г. Орел, ул. Герцена, д. 13
Телефон:

Как продать долю в квартире

Продажа доли в квартире профессиональными участниками рынка признается одной из наиболее сложных сделок с недвижимостью. Как показывает практика, далеко не всегда сособственники сохраняют дружеские отношения и не препятствуют купле-продажи части квартиры. Сделки осложняются еще и тем фактом, что зачастую доли не выделены в натуральном виде, то есть невозможно точно сказать, где кончается территория одного из собственников жилья и начинаются владения другого. Тем не менее, продать долю в квартире можно. Как значится в Гражданском кодексе РФ,  недвижимость, находящаяся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Данная собственность может быть совместной или долевой . В случае если собственность совместная, доли сособственников не определены. Это один из наиболее распространенных случаев, когда речь идет о жилье супругов, решившихся на развод, если недвижимость была приобретена во время брака, а также когда речь идет о квартирах, приватизированных в начале 1990-х годов, когда доли сособственников не определялись в обязательном порядке. Что касается долевой собственности, то здесь доли установлены.  Если квартира продаются целиком и при этом хозяева договорились между собой о сумме, которую каждый получит после реализации недвижимости, то проблем не возникнет. Однако же если избавиться от своей доли намерен лишь один из владельцев квартиры, то  перед продажей нужно переоформить совместную собственность в долевую, чтобы установить, какая доля положена каждому из сособственников . Сделать это можно в суде. Часто при переоформлении совместной собственности в долевую доли признаются равными. Но если при этом затрагиваются интересы несовершеннолетних детей, ветеранов, инвалидов или других особых категорий граждан, суд может принять и другое решение. После того как доли определены,   продавец должен назначить цену и обязательно предложить выкупить долю остальным сособственникам . Статья 250 Гражданского Кодекса РФ гласит: "при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов". А это означает, что искать других покупателей закон разрешает только в том случае, когда остальные владельцы квартиры отказались от покупки. По Гражданскому Кодексу, "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу".  Как отмечают риэлторы, именно на этом этапе продавцы сталкиваются с трудностями. Дело в том, что часто сособственники трактуют свое "право преимущественного выкупа" как своего рода "разрешение на продажу" . На практике это выливается в то, что они уклоняются от получения письменнного уведомления о продаже доли, а без их официального отказа региональные управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) могут отказаться от приема документов и официальной регистрации сделки. Более того, в течение 3 месяцев "неоповещенный" сособственник имеет право оспорить сделку в суде и с большой долей вероятности выиграет процесс. Естественно, в таком случае даже самый терпеливый покупатель может отказаться от данного варианта в пользу чего-то более удобного, быстрого и надежного, ведь ему тоже хочется в будущем избежать конфликтов с новыми соседями. К сожалению,   Гражданский кодекс не рассматривает ситуации, когда сособственники уклоняются от продажи, и не дает вариантов для их решения . Поэтому в таком случае участники рынка рекомендуют продавцу, во-первых, обратиться к нотариусу, который вышлет заказное письмо с уведомлением на имя других владельцев данной недвижимости, а во-вторых, использовать одну из следующих схем продажи доли в квартире. "По закону, если имуществом, находящимся в долевой собственности, невозможно пользоваться совместно, как, например, однокомнатной квартирой, то собственник меньшей доли имеет право в судебном порядке, если не было достигнуто соглашение, потребовать выкупа своей доли. Таких судебных дел достаточно много. Кроме того, владельцу доли в квартире необходимо знать, что уведомлять сособственника не нужно в том случае, если дольщик просто "подарит" свою долю стороннему лицу. "Подписывается договор дарения, а деньги передаются через банковскую ячейку. Для оформления договора дарения согласия дольщиков не требуется. Следует учитывать, что данную сделку можно будет оспорить в судебном порядке, но на практике доказать, что была именно продажа, а не дарение, практически невозможно. При реализации данной схемы следует помнить о том, что при дарении возникает необходимость уплатить налог на доходы физических лиц.

Оставьте заявку

Отправляя заявку, вы соглашаетесь с условиями политики конфиденциальности