Если недвижимое имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, то речь идет об общей собственности, которая бывает долевой и совместной.
Совместная собственность
Имущество супругов, крестьянское хозяйство — вот примеры совместной собственности, указанные в законе. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Право на него принадлежит также супругу, который во время брака не работал, но вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми либо по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Если вещь приобретена до брака или получена одним из супругов во время оного в дар, в порядке наследования или по другим безвозмездным сделкам, то она является его личной собственностью.
Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на правах совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.
Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. Если соглашением или законом не предусмотрено иное, то доли участников совместной собственности признают равными.
Долевая собственность
По общему правилу собственность на имущество является долевой за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на данное имущество (п. 3 ст. 244 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ).
Если доли участников собственности не могут быть определены на основании закона или установлены соглашением всех ее участников, то они считаются равными.
Но в дальнейшем размер долей часто изменяется, например увеличивается при так называемом приращении общего имущества. В соответствии с п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли. Отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их произвел.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Что касается доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности, то они поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между этими субъектами.
При продаже доли необходимо помнить о правиле преимущественной покупки. Суть его состоит в том, что при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую ее продают, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Причем продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее реализует. В случае если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу {п. 2 ст. 250 ГКРФ).
Нарушение данного правила приводит к появлению у любого участника общей собственности права требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
Недвижимое имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между сособственниками, кроме того, из него позволительно выделять долю.
Разделить недвижимость допустимо по соглашению всех участников собственности. При этом каждый из участников долевой собственности вправе получить часть имущества пропорционально своей доле. Раздел недвижимого имущества — здания, помещения, квартиры — в натуре между сособственниками допустим лишь тогда, когда можно создать на его основе два или несколько изолированных помещений. После этого общая долевая собственность на имущество перестает существовать.
Выдел доли происходит по требованию участника долевой собственности. В отношении такого лица право долевой собственности пропадает, а для остальных оно сохраняется. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, участники долевой собственности должны компенсировать выделяющемуся собственнику стоимость его доли. Такие выплаты осуществляются с согласия данного лица. Но разрешено получать компенсацию и без согласия собственника доли. В соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и означенное лицо не имеет существенного интереса в плане использования общего имущества, то суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выдать ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.