Риски при покупке вторичного жилья. На вторичном рынке возможностей остаться и без денег, и без квартиры не меньше, и связано это, как правило, с малой юридической подкованностью как покупателей, так и продавцов, либо с откровенным мошенничеством в отношении объекта сделки (квартиры). Ситуации, в которые может попасть незадачливый покупатель вторички, настолько многообразны, что перечислить их все нереально. Собственно, сама квартира, ее расположение, планировки и другие характеристики не имеют существенного значения по сравнению с ее юридической чистотой. По рассказам риэлторов самыми опасными или наиболее распространенными рисками являются: 1) Покупка квартиры по поддельным документам, а также по доверенности лицом, не являющимся собственником, при этом собственник может быть как уже умершим, так и находиться в неведении, что его квартиру продают; 2) Неправильно (незаконно) оформленная приватизация квартиры; 3) Наличие в истории квартиры сомнительных сделок с участием юридических лиц, включая госпредприятия, или государственных органов (не удивляйтесь – в 90-е годы, да и позже, такое встречалось); 4) Покупка квартиры, полученной по наследству, по договору дарения, по договору ренты и другим аналогичным договорам, где могут быть затронуты интересы третьих лиц; 5) Покупка квартиры, одним из собственников которой является ребенок (несовершеннолетний), психически нездоровый человек, наркоман или алкоголик, стоящий на учете в ПНД, человек, отбывающий наказание, супруг, исчезнувший в неизвестном направлении и т.п.,- словом, лицо отсутствующее или недееспособное на момент заключения сделки; 6) Покупка квартиры, находящейся в залоге или под арестом или служит предметом судебного спора; 7) В квартире зарегистрированы постоянно лица, не являющиеся собственниками; 8)Несовершеннолетние дети собственника или человека, имеющего постоянную регистрацию в квартире, нигде не состоят на регистрационном учете; И так далее во всех возможных сочетаниях. Да и вообще при желании можно попытаться оспорить любую сделку купли-продажи квартиры, и в чью пользу будет вынесено решение суда, не гарантирует никто. Основанием для признания сделки недействительной может послужить и то, что дом стоит в планах на расселение под снос или реконструкцию. Продавец мог об этом и не знать или не придать этому значения, а покупатель пострадает. Некоторые из перечисленных рисков не так страшны – ну, выяснится, что регистрация невозможна, вернут документы. Но если вы вносили залог продавцу, то вернуть его не всегда возможно – продавец мог уже потратить деньги, или вообще оказаться мошенником и скрыться. Многие покупатели жилья наивно думают, что, если у квартиры недостаточно прозрачная история или есть факты, утаенные продавцом при подписании договора по незнанию или с умыслом, то при государственной регистрации перехода прав на квартиру это будет выявлено. Это не так! Факты, конечно, могут выявиться, но скорее случайно, чем в результате проведения работы по регистрации. Регистратор проверяет только комплектность документов, их формальное соответствие требованиям закона, а история квартиры может его заинтересовать только в случаях нехватки каких-либо документов, либо если в документах встречаются противоречия или явное нарушение законодательства. Словом, если регистратору что-то покажется сомнительным или незаконным в представленных документах, регистрация не состоится, и все. Проверкой юридической чистоты в полном объеме регистратор заниматься не будет. Но большинство вышеперечисленных рисков может стать реальностью уже после получения на руки покупателем свидетельства о праве собственности на квартиру. То есть деньги продавцу выплачены полностью, а квартиры можно лишиться по решению суда, потому что в ряде случаев решения суда предопределены формулировками законодательства. Также следует принять к сведению, что проверкой юридической чистоты в полном объеме также не будут заниматься: - банк, где вы оформляете ипотеку; - страховая компания, если вы, напуганные всеми этими рисками, надумаете оформить титульное страхование квартиры. Этим придется заниматься вам самостоятельно или с привлечением агентства недвижимости или юриста, но при условии тщательного контроля с вашей стороны. В любом случае, вы должны знать какие документы, справки и выписки должны быть представлены и в каких случаях. Снимайте с них копии. В конце процесса сбора этих документов вы должны знать назубок всю историю квартиры и людей, там проживавших, и в этой истории не должно быть пробелов или неясностей. Почему это важно? Если придется отстаивать свои права на квартиру в суде, будет весьма полезно иметь статус «добросовестного приобретателя», в некоторых случаях это имеет решающее значение. Вот для подтверждения этого статуса вам надо доказать суду, что вы: 1) Имели намерение проверить историю квартиры и подтвердили это действиями (например, заключили договор с агентством или юристом на этот предмет, или самостоятельно собрали документы); 2) Зарегистрировались в квартире и оформили на себя финансово-лицевой счет; 3) Указали в договоре на приобретение квартиры реальную цену приобретения (или хотя бы не слишком заниженную); 4) Получили от продавца расписку, оформленную по всем правилам, о получении от вас суммы, указанной в договоре, с примечанием, что он не имеет к вам финансовых претензий. Что касается «новой вторички» — здесь такие же риски, как и в случае «старой» вторички, разве что история квартиры может быть существенно короче.